EB-5项目的运作流程按时间顺序大致如下：1）NCE发起私募，通过投资人认购获得资金来源；2）NCE将募集的资金贷款给JCE，后者用于实体项目的开发（创造就业岗位）并以此获利；3）贷款到期后，JCE还款给NCE，NCE退还投资人的本金。项目平稳运行的情况下，大家各有所得，皆大欢喜。

毫无疑问，成败的关键在第二步；而投资人在此阶段能做的不多。好在这个环节对NCE同样重要，如果出现问题，自己的利益也会受损，既有商业上的，也有信誉上的。所以，在评估项目的风险程度和还款能力方面，NCE与EB-5投资人的利益总体上是一致的（如果NCE和JCE为同一家，则情况比较复杂，需要投资人更加谨慎）。

NCE如何规避风险呢？前期的尽职调查当然不可或缺；而当决定与JCE合作时，则要点体现在双方的贷款协议上。贷款协议的重中之重是抵押和担保，其内容和成色很大程度上决定了钱款能否按时安全收回。

EB-5项目的特点是非常集中在房地产开发和一些特定的基建项目（通信设施，能源设施等）。房地产项目又可细分成不同类别：从使用类别上可分为民用住宅（独有或共用；常住或度假）、商用（办公、购物、酒店、文娱等）、和工业用（厂房，仓库等）；从建筑类型上可分为楼宇（高层或大型建筑）和小型独栋（别墅）。

因为抵押物通常都是JCE项目建成后的实体（主要是建筑和土地），抵押物的价值与不同的物业类型、未来的经济环境和行业周期变化关联紧密。比如，一幢住宅楼和一个厂房在立项时预计建成后的价值相当，但如果以后几年住宅需求火爆而本地制造业外流，则届时住宅楼的价格可能远超工业厂房；自然，住宅楼的抵押价值也远优于厂房的抵押价值。 当然，如果大环境为另外一个走向，两者的价值对比可能反转。

但市场趋势很难精准预测，为了在起始阶段就控制好风险，有些NCE会在抵押上更下功夫。比如，有的NCE与JCE的贷款协议里，除了将传统的物业作为抵押物外，还加上了贷款资金的托管账户、现金流质押账户、可用现金流和备用金等现金形式的资产作为质押，这样万一项目出现违约且其实体价值负向波动，NCE可在第一时间回收上述帐户里的现金，对冲一部分实体资产贬值的风险并可避免变现的延迟。显然，这样的抵押物和抵押条款更有利于NCE和投资人的利益。

纵然如此，抵押物（无论实体资产或现金资产）一般都局限在JCE 层面 (哪怕借款人或出质人是不同的实体)。开发商为了隔离风险，JCE通常都是作为子公司（更多时候是孙公司，甚至更多子层）的形式出现，从而母公司不至于受到太多冲击和牵连。当然，这样的公司结构设计无可厚非，也是很常见的企业组织形式。

NCE和投资人自然不希望JCE项目出现问题时，作为母公司的开发商可以袖手旁观，毫发无损。如果JCE本身的资产价值不足以承担贷款违约导致的偿付责任，NCE可以通过贷款协议的担保条款让JCE的母公司/开发商承担连带责任。因为EB-5投资的特质，担保形式主要有两种：一种是完工担保（或者最低限度的开支担保），保证创造出满足绿卡所需的就业岗位；一种是还款担保，当JCE项目本身的资产价值不足时，开发商母公司或其关联公司承担相应的违约责任。这当然需要开发商母公司实力足够，其净资产可以满足赔付要求；同时，NCE的实力和能力是达成这些协议条款的前提。

因而，优质的抵押和担保是NCE利益的保证，同时也是EB-5投资人绿卡安全和资金安全的保证。在这个博弈过程中，势均力敌的NCE和JCE基本上可以达成合理适度的妥协和平衡，使得项目的总体风险可控，NCE和JCE获得预期收益；而EB-5投资人可以在“被动“实现绿卡梦的同时，投资平安退出。

诚然，这不是一个绝对安全的概率事件。如果有人说哪个项目的绿卡和资金是100%安全的，那么基本上可以认为这些人不是无知，就是骗子。但通过充分的评估和考察，确能将风险尽量降低。一个负责任的区域中心（通常发起NCE），会选择健康的项目（JCE/开发商）并签订抵押和担保可靠的贷款协议；一个负责任的开发商/JCE，会合理使用EB-5资金，控制在一定规模，并提供切实有效的完工和还款保证；而一个负责任的移民中介机构，会以投资人的利益为重，宁愿牺牲利润和流失客源，也不会拿客户的钱冒险。

NCE和JCE之间的贷款协议虽然不需要投资人签字，但直接关系到绿卡和资金安全，因此正常情况下都是作为法律文档的重要组成部分，与PPM等文档一并由NCE主动披露给潜在投资人和相关的移民咨询机构。如果NCE不提供这个文件或不提供完整文档，则投资人要格外小心，了解清楚个中缘由。

一个基本的原则：做出认购决定前，一定要先看到全部的贷款协议；尤其抵押和担保部分，是评估风险大小的重要参考。