说到EB-5项目资金结构,通常指JCE(开发商)项目的资金来源、占比,还款顺位、相应的担保等。这些要素与EB-5资金安全高度相关,因而被格外关注。
但到底什么样的资金结构才算安全?这个问题的答案可能并不是那么直截了当。在探讨这个话题之前,不妨先梳理两个概念:高级贷款和夹层贷款。
为了获得项目预算所需要的资金,常见的来源就是开发方(项目业主)的自有资金和贷款;而贷款里最常见的就是银行贷款。银行的定位决定了其不仅在意资金回报(利息),更在意资金安全;通常是不见兔子不撒鹰,有充分的担保才放款。
项目方和银行风险评估的标准通常不同,后者更严格。有时,项目方信心满满,银行却不愿承担额外的风险和不确定性,不予贷款或不提供足够贷款。EB-5给这些项目方(开发商)提供了填补资金缺口的良机。
银行自然不希望项目方因为引入新的借贷而增大自己的风险,因而通常在与开发商的贷款协议里加上限制性条款;如果项目未来出现问题,他们具备收回贷款或收没抵押物的优先权。这样,银行贷款因其优先级高被经常称作“高级贷款”。相应的,其它贷款的还款顺序、优先级低与银行“高级贷款”,但一般高于项目业主,于是被称为“夹层贷款”。EB-5贷款大都属于夹层贷款。
由此,一个EB-5项目的资金来源通常包括三部分:银行高级贷款、EB-5夹层贷款及业主自有资金。有些项目方还使用到另外一种资金类型:过桥贷款。故名思意,过桥贷款是一种短期贷款;通常是项目方在EB-5资金还没到位的情况下,先从银行等商业机构短期借贷作为“过桥”,等EB-5到位了再进行替代。正常情况下,美国移民局认可过桥资金创造的就业岗位。
多数情况下,银行高级贷款、EB-5夹层贷款(过桥贷款大致也可归入这个类别)及业主自有资金的比例每个大致都在20%到50%之间。回到最初问题,到底什么样的资金结构比较安全;或许,更有意义的问法是什么样的结构可能风险较大。当然,此问也很难有清晰答案;不过顺着这个思路,当出现以下信号时需要留意:
l EB-5资金占比超过50%
l 总投资规模较大 (两亿美金以上)
l 总投资规模较小 (不到一千万美金)
当然,这本身不意味着风险就大,但值得深挖细节。当EB-5占比高同时银行高级贷款占比也较高时,意味着业主自有资金占比很小,融资杠杆高;万一项目出现风险,资金出借人面对的冲击更大。如果总投资规模很大,则通常意味着项目比较复杂,对开发商的综合能力要求就高。如果总投资规模很小,则要看业主是否缺乏实力和商誉。
前面提到,银行高级贷款是第一还款顺位。有些项目,EB-5成为第一顺位(或与银行贷款同级),但这背后通常由其它方面的限制或考虑,需要投资者谨慎考察个中原由。
在项目的风险构成里,任何单一因素都难以起到决定作用。如果开发商实力和信誉足够强,商业银行愿意提供高比例的贷款,本身就是对项目和业主的背书。同理,总投资规模大,通常也是开发商(JCE)和NCE的实力标志。投资规模小,也不排除开发商出于谨慎,有意控制及降低风险。
这一切都遵循一个基本商业原则:投资风险与收益成正比。相比银行贷款,EB-5既然有额外收益(绿卡),就不太可能要求相同的回报和风险程度。但这并不是说EB-5的风险应该很大,因为毕竟不是激进的风险投资,能够收回本金是正常诉求;而相应的法律和和企业体系也是以此为目标进行设计和运作的。
EB-5资金安全的底层逻辑是:项目健康实施时,本金可安全收回;项目出现问题时,母公司或关联公司的担保应该切实有效。这个链条上最重要的环节包括:1)项目自身的规划管理,价值呈现方式和时效,质押物和残值;2)母公司或关联公司的担保及标的价值;3)母公司的整体实力、历史、和信誉。
EB-5投资人通常不与JCE/开发商直接打交道(除非在NCE和JEC是同一家时),这些评估要素有些可通过NCE提供的项目文件及沟通交流获悉,有些则需要广泛、深入的背景调查,收集和分析大量事实和数据。因而,得出客观合理的评估和判断并不容易。
需警惕的是,有些机构或个人出于自身利益或媒体流量,有时会发布些以偏概全、有意误导的评价和结论。EB-5投资人需擦亮双眼,分辨李逵和李鬼,找到符合自己诉求的低风险项目,获得绿卡的同时资金也得到保护。