随着这些年海外投资、移民热潮的兴起，我常去世界各国考察当地的移民项目和房产。在考察期间无数次地被好山、好水、好风光吸引，内心里暗暗计算自己的存款是否足够买下这个“好”房子。稍晚一会，理智回笼，不禁问自己：短期内会来这里生活吗？会需要住在这个房子里吗？如果不住，那么租金收益能够覆盖房产的成本吗？

我个人这些年曾尝试做一些海外房产的投资，出租也出售过住宅、公寓楼、度假屋，可以说是积累了一些经验，也经历过很多教训。此刻，我想就我经历和那么多总结的几个关键问题分享给大家做个提醒：

分清投资与自住

爱屋及乌的心理人人都有。出于自己对生活的热爱，往往希望自己买的房子偏向自己的喜好，但这不是投资行为。
当初我在加拿大寻找投资物业的时候，中介帮我介绍了两栋房子。A房价格40万加元，中规中矩，很容易出租，租金预计1200加元；B房50万加元，租金预计1250加元。两个房子面积差不多，在同一个区域。两套房子的差别在于层高，B房层高要高于A房，因此进去后感觉较气派，这个时候该如何选择呢？

从自住角度确实觉得房子B更舒服。但想一想：

-自己近期会来加拿大居住吗？不会。

-如果以后来加拿大居住，一定会来这个区吗？不一定，因为要取决于孩子上学的学校。

-如果再次来加拿大，这个房子还能让自己满意吗？并不一定能，可能那时需要更高。

于是我又认真梳理了一下自己的思路，发现当下决定性的需求仍然是投资，让资产配置分散到不同的产品/项目上去，而不是纠结于自己住进去是否舒服。

明确决定性需求是投资，那么就要看哪种投资类型回报率高了。同样的租金收入，40万加元的A房投资回报率明显高于B房。虽然对B房还是有些恋恋不舍，但是理性告诉我A房是正确的选择，它对于短期内会去居住，对生活品质要求高的人还是非常有吸引力的。可能有人会说，B房层高较高，基础好，以后房价有上涨空间。但是，不要忘记当下已经为这个优势多支付了10万加元，你想要挣的那部分溢价已经被前面一个卖家拿走了。

总而言之，明确自己在海外房产投资的目的是投资还是自住，非常重要。如果你有个当“包租婆”、“包租公”的梦，我的建议是移民希腊是个不错的选择。2015年，希腊议会投票通过希腊移民法的修正案（4332/2015），其中规定凡购买希腊房产25万欧元及以上的非欧盟第三国公民全家三代均可获得希腊永久居留。凭此居留，满足移民法规定的要求后可以申请希腊国籍。我们公司可以帮助客户在雅典市区、法里奥、阿里莫斯、格利法达等地购买房产，同时包租包回购，一站式处理后续问题，真正让用户省心！

分清长期持有与炒房

把成功归于自己，把失败归于他人，是普遍的一个心理学误区。但是现实是，多数人把靠运气挣来的钱靠实力给挥霍完了。因此，如果你在投资房产方面挣过钱，一定要弄清楚这是你的实力还是大势所致。

什么是你的实力？就是你是否去认真研究过这个课题，是否在做出决策前做过理性分析，是否有足够的知识和人脉去执行? 巴菲特曾表示：自己不熟悉的领域不投。

芒格也说，如今最好的一个方式就是专业化。因为你不会想去一个牙医那里去看骨科疾病。所以最合理的一种方式就是一步步收缩专业范围，实现精细化和专业化。

日常生活中，我们经常被自己过去的成功迷惑。自己在国内买卖房挣了钱，听说希腊现在房市低迷，觉得自己应该立刻可以去抄底！

先暂停一下，想一想去国外投资目的是什么？是获益。这种收益可以是多方面的，例如，物业升值的收益，自由选择的权利，平衡外汇汇率变化的能力，抵抗国际形势、经济巨变的风险等。无论怎么思考去国外投资的目的，都不会是“去国外投机，赌一把”。

如果要去国外赌一把，首先个人的资金规模太小了，其次对于国外的了解也太少了，因此，在国外购房，绝对不是去赌一把或者说去炒房。而是为了获得合理的收益，甚至是为了永居身份或者平衡一些风险。在这样的前提下，要通过看到长期的发展趋势，找到稳健的投资机会，同时做好持有几年的心理准备。以长期持有的心态做准备做规划才会正确分析，最终有一个好的结果。

不能产生现金流收入的资产，都是负债

多数人，如果想实现财富自由就要让你的资产产生正向收益。推荐大家《穷爸爸富爸爸》这本书，会有一些答案。
有人说，买房，趁着低价买入等到高价的时候再卖出，大家也都这样做的。这个想法没有任何问题，但过于理想化。
首先，怎样确定现在是低价？如何判断何时是高价？价格高低变化不受控制难以预测，即便明天价格会高于今天，后天的价格也有可能会低于今天。

其次，没有现金流收益的投资，抗风险的能力很弱。即便是低价，如果资产不产生收益，每年都要缴税、维护等，如若遇到天然风险，投资很有可能就保不住了。试想一下，如果这次疫情让你没有了收入，你是否会首先想到把不产生收益的房子卖掉，来换生存下去的现金？这时候房子是否较买入时获利显得微不足道，也没心思拿捏这些。但是，如果这个资产即使在疫情期间也源源不断地产生收入，你的处境就会完全不一样了。

最后，没有人能够保证房子会一直涨。这次疫情过后，出现经济危机的可能性还是比较大的。这个时候卖房大概率挣不到钱，但一旦危机结束，价钱上涨几乎是必然，这就是所谓的经济周期。零收益的投资在抗经济周期的能力上很弱。马云说过，今天很残酷，明天更残酷，后天很美好。但是大多数人都“死”在明天晚上，看不到后天的太阳。说的就是这个道理。

有人经常举例某某赌对了，大赚一笔。这让我联想起股市里一个现象：A判断股票已到高点就把股票卖了，觉得自己很聪明。而买A股票的B，也觉得自己很聪明。其实A、B可能没有谁更聪明，因为两个人的思路和需求可能是不一样的。可能A只有卖出股票才能挣到钱，而B买股票有可能只是为了对冲风险。

在之前的瑞幸事件中，有一个投资机构贝莱德（Black Rock）投资了1.25亿美元给瑞幸，但同时其又是星巴克的第二大股东。如果一个投资人只购买了瑞幸股票，挣钱、赔钱全看瑞幸的股票涨跌情况。但对于Black Rock，投资瑞幸是它对冲风险的一个策略。

公开资料显示，截至2019年3月31日，贝莱德在全球管理的总资产达6.52万亿美元，涵括股票、固定收益投资、现金管理、替代性投资、不动产及咨询策略。

首先，6.52万亿里拿出1.25亿投资瑞幸，对于贝莱德根本不是大事。其次，如果对瑞幸的投资成功，那么贝莱德会有收益，而瑞幸垮了，它的竞争对手星巴克的股票上涨了，此时贝莱德的收益会更高。

由此可以看出，与只能通过房价上涨才能获利的唯一路径相比，多一个获利路径或者直接从房产投资中获得收益，是更为稳妥的选择。

谨记，不能产生现金流收益的资产，都是负债。